Покупка Недвижимости В Израиле: Руководство

А теперь давайте поэтапно разберем процесс покупки недвижимости в Израиле:

1. Бюджет

Прежде всего, посчитайте ваш максимальный бюджет. Не забудьте учесть налоги, комиссии, ремонт и другие возможные затраты.

Налоги

Жители Израиля получают скидку на налог на покупку единственного жилья. На сегодняшний день при покупке жилья стоимостью до 1 919 155 шекелей покупатель освобождается от уплаты налога. Но об этом в пункте о налогах.

Комиссии

Адвокат – 0,5-1% от стоимости жилья
Риелтор – до 2% от стоимости жилья
Ипотечный брокер – как правило, от 5 000 шекелей
*Ко всем комиссиям прибавляется НДС – 17%

Ремонт

Побелить квартиру будет стоить 2 000 - 6 000 шекелей, а средняя стоимость капитального ремонта квартиры площадью 100 кв.м. будет 100 000 шекелей. Многие банки после выдачи ипотеки одобряют ссуду до 100 000 шекелей под низкий процент на ремонт жилья.

Перевод денег

Перечислить деньги в Израиль можно двумя основными способами - самому, или с помощью специалистов. Чтобы перевести самому, следует открыть счет в одном из более дружелюбных банков для русских - Дисконт и Апоалим. Далее - аудит, комплаенс и т.д. по требованиям банка.

Также можно воспользоваться специалистами, которые отведут вас в "правильный" банк, помогут со всеми документами, и с помощью своих связей позаботятся о зачислении ваших денег на счет в краткие сроки. Комиссии за такие услуги начинаются от 1.5%, в зависимости от суммы.

2. Ипотека

Большинство сделок финансируется ипотекой машка нта). Если вы не пользуетесь этой возможностью, можете сразу перейти к следующему пункту «3». Если же вы используете ипотечные средства, то банк может дать вам в долг до 75% от стоимости жилья. Если вы являетесь жителем Израиля с официальным местным доходом, то на единственную квартиру банк может выдать до 75% от её стоимости. Если вы не являетесь жителем Израиля, или же ваши основные доходы находятся за рубежом, или вы покупаете вторую квартиру, то скорей всего банк выдаст вам до 50% от её стоимости, а остальное необходимо будет оплатить первоначальным взносом.

Имейте ввиду, что, как правило, банки Израиля не одобряют месячную выплату, превышающую 35-40% от чистого семейного дохода. Для примера, если ваш семейный доход составляет 10 000 шекелей в месяц, то банк не одобрит ипотеку с выплатой выше 3 500 шекелей в месяц. Для общего понятия о сумме месячной выплаты можно применить следующее правило: на каждые 100 000 шекелей ипотеки месячная выплата будет 500 шекелей. Для примера, если вы берете 500 000 шекелей ипотекой, то, по грубым расчетам, ваша месячная выплата будет 2 500 шекелей. Конечно, это зависит от процентной ставки и срока ипотеки. Можно также воспользоваться ипотечным калькулятором.

Ипотечный брокер

Стоит ли нанять ипотечного брокера или воспользоваться банковским менеджером? С одной стороны, зачем платить 7 000 шекелей (а то и больше) брокеру, когда банк может предоставить бесплатного личного менеджера?

Во-первых, не факт, что в вашем банке будет менеджер, говорящий на русском языке. Если нет, то вам нужно будет брать с собой знакомых, говорящих на иврите, чтобы хоть что-то понять. Допустим, что в вашем банке всё-таки есть русский менеджер.

Далее, система ипотеки в Израиле довольно-таки сложная. Почему? Потому что ипотека состоит не из одной ссуды (как в России), а из нескольких, и каждая ссуда имеет свои правила и свою процентную ставку. В основном ваша ипотека будет состоять из трех или четырех «маленьких» ссуд. К примеру, часть кредита может быть привязана к ИПЦ или к доллару, часть может быть с переменной или фиксированной процентной ставкой и т.д. Какая разница? За часть кредитов могут потребовать штраф за погашение, в то время как часть можно погасить без штрафа. Также от выбора того или иного кредита зависит процентная ставка других кредитов.

Выбор компонентов ипотеки тамhиль) очень важен, особенно, если вы планируете погасить часть долга в ближайшие годы. Правильный тамхиль может сэкономить вам большие деньги.

И в-третьих, сама процентная ставка. Определив удобный для вас тамхиль, вы хотите получить как можно лучшие условия. Нужно бегать из банка в банк и добиваться понижения процента – «вот этот банк предложил 3%, что можете предложить вы?» Имейте ввиду, что разница в 0,5% для ипотеки в 1 000 000 шекелей на 25 лет снижает выплату почти на 300 шекелей в месяц и на 90 000 шекелей за весь период выплаты.

В заключение, хороший брокер поможет вам составить правильный тамхиль, получить максимальную сумму кредита и сэкономит вам большие деньги. Если вы готовы обратиться к брокеру, то лучше нанять того, кто имел опыт с новыми репатриантами. Если вы предпочитаете заниматься ипотекой сами, то советую вам тщательно изучить тамхиль и сверить предложения разных банков для самой выгодной сделки.

После всех переговоров и проверок банк выдает вам предварительное одобрение на получение ипотеки (ишур икрони). Это одобрение действительно в течение 45-90 дней после получения, в зависимости от банка. Этот ишур не обязывает вас брать ипотеку именно в этом банке, но дает гарантию получения кредита на определенных условиях. Имейте ввиду, что после истечения срока необходимо прийти в банк и обновить ишур. Если у вас не произошли финансовые изменения, то вам обновят ишур икрони без проблем.

Подробнее об ипотеке можно почитать тут.

3. Место Жительства

Следующий этап - это решить, где вы будете жить. Если вы хотите жить рядом с друзьями, родственниками или работой, то это сужает ваш выбор, и найти место будет легче. Если вы ещё не определились, то учтите такие факторы, как погода, рабочее место, школа, дорожный трафик, общественный транспорт, община и т. д. Помните, что даже если вы купили квартиру и потом нашли место получше, всегда можно переехать.

Русский Израиль

Вам может показаться лучшим вариантом найти место, где есть много говорящих на русском, русские магазины или русские садики. Но, как заманчиво бы это ни звучало, возможно будет лучше выбрать обратное. Многие русские, находясь в Израиле десятки лет, так и не выучили иврит. А зачем, если каждый седьмой говорит на русском, и их можно встретить практически во всех магазинах и учреждениях? Поэтому, чтобы вникнуть в местную культуру и хорошо выучить иврит, лучше не строить поиск вокруг количества русскоговорящих в районе. 

4. Поиск

Расписав всё по полочкам и поняв ваш окончательный бюджет и место жительства, можно начать поиск объекта. Искать можно самим или же обратиться к услугам агента недвижимости.

Самостоятельный поиск

На сегодняшний день практически все объекты находятся в интернете. Поэтому компьютер в руки и вперед. Yad2 и Madlan - самые популярные доски объявлений, но они на иврите. Есть несколько сайтов на русском, но там в основном мало объявлений, и из тех, что есть, 95% неактуальные. Попросите знакомых или родственников, знающих иврит, выделить вам пару часов, и вместе посмотрите варианты. Ведь даже если вы сами найдете хорошие варианты, говорить с продавцом придется на иврите.

Агентства недвижимости

Если вы не хотите искать сами, или же вы пытались, но не нашли, вы можете обратиться к риелторам. В идеале, агенты покажут вам разные варианты, предоставят вам объекты по вашим требованиям, скинут цену, объяснят и помогут во всем необходимом. К сожалению, опыт показывает, что много агентов далеки от идеала, а некоторые из них представляют не ваши интересы, а свои. От таких агентов отказывайтесь. Если вы нашли хорошего агента, то он может представлять ваши интересы и сотрудничать с другими агентами.

Вы можете обратиться к агентам по месту или же найти агентов, как Сабрас, которые специализируются на новых репатриантах.

Во многих районах практически все квартиры продаются риелторами. Поэтому, учитывая факт, что комиссию придется платить в любом случае, лучше сэкономить время и нервы, наняв одного риелтора, которому вы могли бы доверять.

Найдя квартиру, не поленитесь ещё раз посчитать все расходы и комиссии. Можете обратиться к вашему адвокату или агенту для финальных подсчетов. Учтите также ежемесячные расходы, а именно арнону (налог на землю) и ваад хабайт (плата «за подъезд»).

5. Контракт

Следующий этап - юридический. В Израиле юридическими вопросами занимаются только адвокаты. Как только вы договорились о цене, сделку нужно передать адвокатам на подготовку контракта. Ваш адвокат должен быть специалистом по недвижимости, желательно, говорящий на русском. Если вам предлагают знакомого адвоката задешево или даже бесплатно, но он не занимается именно недвижимостью, то советую вежливо отказаться и найти хорошего специалиста.

Предварительный контракт

Некоторые продавцы и даже риелторы могут предложить подписать предварительный контракт на месте (зихрон дварим). Это короткий договор, в котором присутствуют самые важные условия сделки, и он предшествует полному контракту. Имейте ввиду, что зихрон дварим имеет полную юридическую силу, и, отменив его, нужно будет заплатить штраф, и можно даже попасть в суд. Поэтому в большинстве случаев многие адвокаты советуют покупателям не подписывать зихрон дварим, а подождать контракта, оформленного адвокатами.

График платежей

Еще до подключения адвокатов следует обсудить график платежей и дату въезда. В основном, при заключении контракта принято оплатить 10-20% от стоимости жилья, а остальное разбить, как договоритесь. Запаситесь временем, если ваши деньги еще не в Израиле, или если вы получаете ипотеку. Посоветуйтесь с вашим агентом и адвокатом, как лучше распределить график платежей.

Въезд

В отличии от России, покупая вторичку в Израиле вы не получаете квартиру сразу, а примерно через 6-8 месяцев, как договоритесь (за исключением покупки пустой квартиры).

Также имейте в виду, если вы купили квартиру у застройщика, что по закону ему позволено задержать заселение до двух месяцев, без компенсаций покупателю. В любом случае, желательно подстраховаться и не назначать дату въезда за день до окончания вашей аренды. В крайнем случае, заранее попросите продлить договор об аренде на несколько недель или месяцев.

6. Оформление ипотеки

Если вы подали заявку на ипотеку, то после подписания контракта следует пойти с ним в банк и завершить процесс. Банк перечислит оставшуюся сумму по указанному графику в контракте. Банк может потребовать дополнительные документы в зависимости от типа жилья.

7. Налоги

Если вы покупаете единственную квартиру, то налог на покупку недвижимости рассчитывается в соответствии со следующими правилами:

На сумму до 1 919 155 шекелей – налог не уплачивается.
На разницу в стоимости от 1 919 155 шекелей до 2 276 360  шекелей – 3,5%.
На разницу в стоимости от до 2 276 360 до 5 872 725  шекелей – 5%.
На разницу в стоимости от 5 872 725 шекелей до 19 575 755  шекелей – 8%.
От стоимости выше 19 575 755 шекелей – 10%.

Для примера, покупая квартиру стоимостью в 1 500 000 шекелей, налог не уплачиваете совсем. Покупая квартиру стоимостью в 2 500 000 шекелей, вам нужно будет заплатить налог на покупку в размере 23 684 шекелей.

Новым репатриантам в течение первых семи лет дается возможность платить по ставкам нового репатрианта, однако налоги на жилье стоимостью примерно до 1 500 000$ выгоднее платить по правилам жителя Израиля, а не нового репатрианта.

8. Переезд

За день до переезда убедитесь, что вся сумма переведена. После переезда коммунальные платежи, такие как электричество, газ, вода, арнона (земельный налог) и ваад хабайт должны быть переведены на ваше имя, и на этом можно завершить.

Поздравляю, вы официально владеете жильем в Израиле. Мазаль тов!

Готовы начать поиск? Свяжитесь с нами, и мы обязательно поможем вам.